缦云one，真慢了

缦云one，真慢了

通州曾作为外来开发商在京打造高端住宅的试验场，但随着限墅令的出台以及泰禾等激进房企的爆雷，该区域的高端新盘市场进入了漫长的沉寂期。直至2024年5月，缦云one的入市才打破了这一局面。

次月月初，开盘刚满一个月，缦云one迅速公布了一组令人振奋的数据：首开热销达25亿元。

当年项目的宣传海报显示，按照这一销售表现，缦云one成为当时的现象级楼盘。有业内人士分析称，项目开盘当月，北京豪宅市场整体成交量同比下滑超过七成，而缦云one却走出了独立行情。

然而，回顾历史数据，缦云one的首开业绩存在一定水分。2024年全年，该项目实际网签量为113套，总销售额约18.1亿元，较宣传的25亿元减少了38%。

尽管如此，在2024年的市场环境下，缦云one的成绩依然可圈可点。作为当年通州单价最高的项目，其网签均价达到69868元/㎡，凭借一己之力将通州项目的价格上限提升了近1万元/㎡。

缦云one所在的北京通州区永顺镇地块，是二十多年前合生及其兄弟公司珠江在通州布局的关键一环，整体开发总面积超过100万㎡。按照开盘时的销售速度，该项目足以支撑十年销售周期。

然而，进入第二期销售后，缦云one的势头明显放缓。

2025年12月29日和2026年3月21日，缦云one分两次取得二期预售证（备案名：缦云福苑（二期）），共推出239套房源，总销售面积约5.5万㎡，但截至目前仅网签17套，网签面积3625.17㎡，去化率仅为6.59%。

与销售成绩同步下滑的，还有不断走低的价格：

2024年，项目销售均价为69868元/㎡，网签113套，月均14.1套；2025年，销售均价降至66500元/㎡，网签96套，月均8套；2026年1至9月，销售均价进一步跌至61254元/㎡，网签44套，月均4.9套。

在7月、8月和9月这三个月里，缦云one仅网签13套，且成交价格一度跌破6万元/㎡。

近期，项目甚至挂出了一口价特惠房源，一套211㎡的户型，一口价1268万元，折合单价约6万元/㎡。

缦云one开盘时，总价门槛为1500万元起。两年后，起步总价已降至1200万元，缩水20%。

与价格同步缩水的，还有缦云one的产权剩余年限。

1999年，珠江投资在通州注册成立了北京顺开房地产开发有限公司。彼时，碧桂园刚进入广州市场，郁亮还在为万科总经理姚牧民担任助手，但合生系已在北京深度布局。

珠江投资是朱孟依家族在上市平台合生创展之外的另一重要棋子，两家公司曾分工明确：珠江投资负责土地一级开发，啃下拿地难度高的地块，然后“转售”给合生创展，后者将其转化为亮眼的上市公司业绩。

北京顺开房地产正是珠江投资在通州专门负责土地整理和拿地的平台公司。2001年，通州永顺板块的五宗连片大型用地被北京顺开房地产收入囊中，整体地块总建筑面积约270万㎡，其中永顺东里片区可开发体量超过100万㎡，如今的缦云one便是其中一部分。

但缦云one的故事延迟了20多年才正式上线。据称，这期间涉及一些拆迁协议和规划调整，包括6081地块上的永顺中心小学搬迁问题，一拖就是二十余年，与朝阳霄云路项目类似，成为合生系旗下开发周期最长的“双子星”。

在此期间，北京顺开房地产的负责人多次变更，股权结构也从朱氏家族的珠江投资、合生创展持股，转变为引入渤海国际信托等基金平台入股的多股东企业。

随着企业和市场的变化，项目的产品逻辑也随之调整。按照最初规划，它是一个容积率高达2.8的改善型项目，但由于合生近年来将主力产品和资源集中于“缦系”品牌，该项目最终转向高端定位，以“缦云”豪装大平层豪宅的形象入市，产品平均面积超过200平方米。

随着合生旗下标杆项目霄云路8号以“缦云系”重新亮相并惊艳北京豪宅市场，通州的缦云one也从中受益。据项目公开数据，2024年上半年首开时，认购完成率达101%，回款完成率达149%。2024年上半年，合生缦系产品合计贡献销售业绩61.63亿元，占集团总销售业绩的约70%。而缦云one在集团缦系产品中的销售贡献占比又超过30%。

不过，随着北京豪宅产品的整体升级，特别是通州区域运河玖院等竞争对手的涌现，缦云one的去化曲线和价格逻辑正经历一次明显的“降级”。

销售速度放缓后，缦云one向渠道倾斜了更多资源。据中介朋友圈信息，项目在2024年给出的渠道佣金点位在3%至4%之间，而今年9月双节期间，则直接上调渠道点位，最高至4.5%的销售政策。

这意味着，中介渠道每售出一套房子，即可获得高达40万至100万元不等的巨额佣金。

然而，在缦云one开出高额佣金的同时，2026年9月21日，项目主体公司北京顺开房地产再次被列为限制高消费企业。自今年6月以来，该公司已三次被限制高消费，四次被列为被执行人。

自缦云one销售速度开始放缓的2025年下半年起，北京顺开房地产还开始欠缴税金。根据天眼查信息，近15个月以来，该公司共发生19项税金欠缴，合计约9057万元。

曾经被视为“现金牛”的项目，如今却陷入大出血促销的境地，缦云one的现状反映了合生系在高端住宅赛道上的进退两难。

一方面，缦系品牌溢价依然存在，但高端市场在政策推动下产品迭代加速，合生系的大盘长销策略陷入被动。另一方面，高佣金策略虽能在短期内刺激渠道带客，但并未从根本上解决项目去化周期拉长的问题，反而进一步压缩了利润空间。

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本文来自微信公众号“未来可栖”，作者：小屋见大屋，36氪经授权发布。